Bodenordnung

Flurbereinigung

Bereits seit 1994 führen wir Vermessungen durch, die zur Durchführung von Flurbereinigungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) bzw. dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) erforderlich sind.

Ziel der Flurbereinigung ist eine Neugliederung der Eigentumsstruktur, um dadurch die Arbeitsbedingungen in der Landwirtschaft zu verbessern, die Landentwicklung zu fördern und ggf. die Einheit des Eigentums an Grund und Boden einerseits und Gebäuden andererseits herzustellen.

Bei der Einleitung des Verfahrens werden im Flurbereinigungsbeschluss alle Flurstücke aufgelistet, auf die sich die Flurbereinigung erstreckt. Die Gesamtheit der Flurstücke bildet das Verfahrensgebiet, der äussere Umring ist die Verfahrens- oder Gebietsgrenze.

Die Umringsvermessung hat den Charakter einer Grenzfeststellung gemäß § 12 Absatz 2 Satz 1 VermGeoG LSA. Es handelt sich dabei um einen Verwaltungsakt, der durch die Vermessungsstelle (z.B. Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur) gesetzt wird. Die Grenzfeststellung hat zum Einen das Ziel, die Gebietsgrenze rechtssicher zu bestimmen, sodass deren Lage nach Abschluss der Grenzfeststellung nicht mehr angefochten werden kann. Sie hat zum Zweiten das Ziel, die Gesamtfläche des Verfahrens vermessungstechnisch endgültig zu bestimmen.

Für die Neugliederung der Eigentumsstruktur in der Feldlage bildet die vorhandene Nutzung (Straßen und Wege, Bewirtschaftung, sonstige Nutzungen) eine wesentliche Planungsgrundlage. Daher wird bei den großen Verfahren eine Grundrissaufnahme durchgeführt. Dabei sollen die Abgrenzungen der Bewirtschaftungsflächen (Blöcke) bereits in generaliserender Form so aufgenommen werden, dass sie ohne weitere Bearbeitung als spätere Eigentumsgrenzen übernommen werden können. Die Grundrissaufnahme stellt daher für die Vermessungsstelle auch eine besondere Herausforderung dar, da in die Vermessung unmittelbar auch planerische Gesichtspunkte einfliessen müssen.

Bei kleinen Verfahren sowie Verfahren zur Neuordnung innerhalb einer Ortslage entfällt die Grundrissaufnahme.

Der aus vermessungstechnischer Sicht abschliessende Schritt ist die Erfassung, örtliche Anzeige und Abmarkung der neuen Grenzen (wobei auf die Abmarkung bei Verfahren in der Feldlage meist verzichtet wird). Rechtlich bindend werden die neuen Grenzen erst nach Unanfechtbarkeit des Flurbereinigungsplans und zu dem Zeitpunkt, der in der sog. Ausführungsanordnung bestimmt ist.

Umlegung

Allgemeines

Die Umlegung als Instrument der Bodenordnung ist in den §§ 45 ff. des BauGB geregelt. Es handelt sich dabei um ein hoheitliches Verfahren, durch das die Grundstücksstruktur in einem festgelegten Gebiet neu geordnet wird. Zuständig für die Durchführung ist die Gemeinde (Umlegungsstelle).

Zulässig ist die Umlegung in Gebieten, für die ein Bebauungsplan existiert oder für „im Zusammenhang bebaute Ortsteile“. Voraussetzung ist ferner, dass die Grundstücke vor Durchführung der Umlegung nicht so nutzbar sind, wie es der Bebauungsplan vorsieht. So kann z.B. der Zuschnitt der Altgrundstücke einer zweckmässigen Bebauung im Wege stehen oder es liegen nicht alle Grundstücke an der geplanten Erschliessungsstraße.

Im Zuge der Umlegung gehen die für die Erschliessung benötigten Flächen an die Gemeinde über. Dennoch handelt es sich nicht um ein Enteignungsverfahren. Durch den neuen, für die bauliche Nutzung optimierten Zuschnitt erfahren die Grundstücke eine Wertsteigerung. Daher ist es möglich, den Eigentümern nach Abschluss der Umlegung Grundstücke zuzuteilen, die wertgleich mit den Altgrundstücken sind, auch wenn die Flächengröße kleiner ist.

Mehr- oder Minderzuteilungen werden in Geld ausgeglichen. Man spricht bei der Umlegung von einer Inhaltsbestimmung des Eigentums.

Einer der Vorteile der Umlegung gegenüber einer privatrechtlichen Regulierung in Form von Grundstückskaufverträgen liegt darin, dass die Berichtigung der öffentlichen Bücher (Grundbuch und Liegenschaftskataster) von Amts wegen kostenfrei erfolgt.

Bis zur Novellierung des BauGB im Jahre 2004 gab es neben der Umlegung das Instrument der Grenzregelung. Dadurch konnten auf einfache Weise baurechtswidrige Zustände einzelner Grundstücke beseitigt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse geboten war. Auch bei der Grenzregelung wurden die öffentlichen Bücher von Amts wegen berichtigt.

Vereinfachte Umlegung

Im novellierten BauGB ist an die Stelle der Grenzregelung die Vereinfachte Umlegung getreten.

Bei der Grenzregelung durften nur Grundstücke behandelt werden, die unmittelbar aneinander grenzten. Bei der vereinfachten Umlegung ist dies nun auch möglich, wenn die Grundstücke „in enger Nachbarschaft“ zueinander liegen, was nicht zwingend eine gemeinsame Grenze erfordert. Die Zulässigkeit dieses Verfahrens wurde somit weiter gefasst.

Die zweite wesentliche Novellierung betrifft die inhaltlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen. Die Grenzregelung war nur möglich zur Beseitigung baurechtswidriger Zustände. Die vereinfachte Umlegung ist nun immer dann zulässig, wenn auch eine normale Umlegung zulässig wäre. Die entsprechenden Voraussetzungen sind in § 46 Absatz 1 BauGB definiert.

Hieraus ergibt sich, dass die vereinfachte Umlegung unzulässig ist, wenn die Nutzung der Grundstücke auch vorher schon möglich war. Lediglich die Verbesserung der Erschliessungssituation ist keine zutreffende Voraussetzung. Insoweit ist eine vereinfachte Umlegung rechtswidrig, wenn sie lediglich das Ziel verfolgt, die Gemeinde in das Eigentum der Flächen für eine Straßenverbreiterung zu bringen.

Gegenüber einer normalen Umlegung ist die Anzahl der vorgeschriebenen förmlichen Verfahrensschritte reduziert worden. Erforderlich sind nur

• die Erörterung mit den Beteiligten
• der Beschluss zur Neuordnung
• die Bekanntmachung zur Unanfechtbarkeit des Beschlusses

In meiner Eigenschaft als Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur bin ich befugt, die einzelnen Verfahrensschritte für die Gemeinden vorzubereiten. Dies betrifft auch den Beschluss zur Neuordnung, der in seiner Form zur Übernahme in Grundbuch und Liegenschaftskataster geeignet sein muss.